· Družstevní vlastnictví
§ klient vlastní tzv. členská práva a povinnosti k bytu či garáži v družstevním vlastnictví, vlastníkem samotné bytové jednotky či garáže je družstvo (družstvo je na stejné úrovni jako s. r. o. = je to forma vlastnictví) tato práva a povinnosti klient převádí nebo nabývá, říká se tomu úplatný převod členských práv a povinností
§ protože budoucí nabyvatel nemůže být vlastníkem této bytové jednotky, nemůže ji zastavit ani s ní ručit v peněžním ústavu, proto při koupi čl. práv k družstevnímu bytu banka vyžaduje ručení jinou nemovitostí (u stavebního spoření obvykle do hodnoty 300 000 Kč není potřeba ručení nemovitostí, v závazku jsou klient, jeho manžel či přítel jako spoludlužník nebo jeden či více ručitelů)
§ na družstevní podíl klienta může být podána exekuce či soudní zástava. Důvodem jsou dluhy na nájmu či službách za byt (žalobu podává družstvo), nebo dluhy u různých společností či fyzických osob, které podávají žalobu tehdy, nemá-li klient jinou nemovitost ve vlastnictví (družstvo dostane soudní příkaz nepřevádět členská práva bez jeho souhlasu nebo pokud to dostane soukromý exekutor, musí se prodej domlouvat už přímo s ním)
§ členská práva může nabývat jeden člověk nebo manželé (tzv. společné členství), nelze nabýt členská práva jako druh a družka (přítel a přítelkyně), může však být tento vztah: člen družstva a osoba, žijící s ním v bytě, která je zapsána v nájemní smlouvě jako člen domácnosti, tato však má pouze právo bytu, nikoliv vlastnit členský podíl, tedy po prodeji jí nenáleží podíl z prodeje (pokud neuplatní smlouvu o uznání dluhu nebo smlouvu o půjčce, na základě které byl členský podíl zakoupen)
§ družstevní byt lze dědit. Pokud byli společnými členy manželé, dědí druhý manžel, pokud byl členem člověk sám, dědí jeho děti, a to tak, že se musí domluvit, neboť členský podíl nelze dělit , je napsán na jednoho z nich. Společné členství mohou mít jen manželé, nikoliv sourozenci
Poznámka k placení daně z nemovitostí: protože vlastníkem bytů je družstvo, ono podává daňové přiznání a platí daň z nemovitostí, avšak tato částka je rozpočtena do nájmu každého družstevníka.
· Osobní vlastnictví
§ spoluvlastnictví bytu a domu včetně pozemku - klient je zapsán na LV, ale jako spoluvlastník (na LV vyznačeno vpravo u jména jako podíl), znamená to, že v domě jsou všechny byty ve spoluvlastnickém podílu, obrazně každý vlastní podíl z každé cihly v domě, takto zapsaný podíl na bytě není tudíž možno přesně vymezit, a proto s ním nelze ručit na půjčku. Napravit se to dá tzv. Prohlášením vlastníka, kdy odhadce vymezí přesně bytové jednotky a k nim náležející spoluvlastnické podíly na společných částech domu a pozemku (půda, sklepy, schodiště, atd.), toto prohlášení se zaregistruje na katastru, čímž se vymezí jednotlivé bytové jednotky na konkrétní klienty, kteří v nich bydlí a už se dá ručit
§ vlastnictví bytu a spoluvlastnictví společných částí a pozemku - každý byt je přímo zapsán na svého vlastníka v LV, k bytu náleží spoluvlastnický podíl na společných částech domu a pozemku, s bytem se dá ručit na půjčku. Byty v osobním vlastnictví a ostatní nemovitosti se převádějí kupní smlouvou, směnnou smlouvou nebo darovací smlouvou (v realitní kanceláři darovací nejsou)
· kdo s kým - prodávající, kupující
· co - popis nemovitosti podle LV
· za kolik - cena a její úhrada
· do kdy - jaké je datum splatnosti
· podpisy - pokud smlouvu píše advokát, on sám ověřuje podpisy, v ostatních případech musí být úředně ověřená jedna z nich, pokud je navíc čerpán úvěr, ověřují se dvě, druhá ověřená se zasílá po registraci zpět do banky
Počet smluv
Počet účastníků + 2 smlouvy pro katastr navíc (jedna je odeslána na FÚ, druhá zůstává v archivu katastru).U SJM (společného jmění manželů) manželé jsou 2 účastníci, i když mají stejné bydliště.
Poznámka
Vlastník i spoluvlastník má povinnost podat přiznání k placení daně z nemovitostí a tuto každoročně zaplatit. Zároveň má povinnost při prodeji bytu podat daň. přiznání, kde odhlásí byt z registru finančního úřadu, vypočítat a zaplatit daň z převodu nemovitostí (3 % z ceny vyšší = srovnává se kupní a odhadní cena). Povinnost přihlásit byt na fin. úřadě se týká také kupujícího, ten vyplní daň přiznání a od následujícího kalendářního roku po roce převodu musí platit daň z nemovitostí.
Stejný postup je při prodeji dalších nemovitostí (domy, pozemky, komerční nemovitosti).
Vysvětlivky:
NEMOVITOSTI - jsou pozemky a stavby, spojené se zemí pevným základem, což jsou domy, chaty, chalupy, byty v osobním vlastnictví, pozemky, komerční objekty,atd.
SJM - společné jmění manželů, znamená vše, co oba v manželství vytvořili, proto tedy nemůže jeden z nich nabývat nemovitost, když má v občanském průkazu stav ženatý/vdaná, ani družstevní byt nenapíšou jen na jednoho. V případě, že jsou v rozvodovém řízení, bude družstvo vyžadovat papír od soudu o tom, že rozvod běží, anebo tzv. vypořádání společného jmění, což je notářský zápis o rozdělení majetku
ZÚŽENÍ SPOLEČNÉHO JMĚNÍ – notářský zápis (nemůžou si to napsat sami), osvědčující, že se manželé dohodli, že např. od dnešního dne mají rozdělený majetek, každý má tím pádem své peníze, za které si může kupovat, co chce, neznamená to, že se nutně rozvádějí, je to spíše ochrana před krachem z podnikání jednoho z nich, aby pak např. měli kde bydlet, pokud zrovna dům či byt má ve vlastnictví ten druhý z manželů, který nezkrachoval
ZÁSTAVA – zápis na LV v bodě C (omezení vlastnického práva) na základě Smlouvy o zřízení zástavního práva, většinou sjednaný na základě půjčky pro banku, anebo půjčky mezi dvěmi fyzickými osobami, znamená, že majitel nemovitost nemůže prodat bez vědomí zástavního věřitele (ten, od koho si půjčil), lze prodat tak, že se pohledávka vyplatí, na katastr se vloží tzv. kvitance (jednostranný doklad o splacení dluhu se žádostí o výmaz zástavy, kterou vystaví zástavní věřitel), katastr pak zástavu vymaže, anebo se nový kupující dohodne s bankou o převzetí dluhu, což znamená, že zástavcem (dlužníkem) se stane nový vlastník. Výmaz této zástavy trvá standardní dobu.
SOUDNÍ ZÁSTAVA – vzniká rozhodnutím soudu, aniž by o ni vlastník požádal či ji podepsal a je zapsána na LV v bodě C, jedná se o zastavení majetku soudem, protože majitel je dlužníkem např. u zdravotní pojišťovny, sociálky, finančního úřadu, a tato zástava má při vyplácení přednost před zástavami výše uvedenými. Počítejte s tím, že výmaz trvá déle, protože vše jde soudní cestou.
EXEKUCE – je nucený výkon soudního či jiného rozhodnutí, tzv. exekučního titulu. Exekuce je zapsána na LV jako omezení prodeje.
Exekučními tituly jsou zejména:
za podmínky, že rozhodnutí nabyla právní moci a jsou vykonatelná.
V exekučním řízení lze tedy vymáhat splnění povinnosti přiznané exekučním titulem v případě, že ji povinná osoba nesplní dobrovolně ve lhůtě exekučním titulem stanovené.
Čím se liší „soukromé“ od „soudních“ exekucí?
Soukromé exekuce jsou alternativou k soudnímu výkonu rozhodnutí. Oprávněný (věřitel) má tedy možnost volby, zda vést exekuci prostřednictvím soudu či prostřednictvím soukromého soudního exekutora. Soukromý soudní exekutor se neobejde zcela bez soudu, neboť soud vydává usnesení o nařízení exekuce a pověřuje soukromého exekutora jejím provedením. Pro vydání tohoto usnesení má však soud zákonnou 15 denní lhůtu (naopak pro rozhodnutí o nařízení soudního výkonu rozhodnutí žádná lhůta stanovena není). Exekutor rozhoduje o způsobu provedení exekuce na peněžité plnění (např. přikázáním peněz z účtu dlužníka, srážkami ze mzdy, prodejem movitých věcí či nemovitostí). Oprávněný nemusí v návrhu na nařízení exekuce způsob jejího provedení uvádět tak, jako v návrhu na nařízení soudního výkonu rozhodnutí. Exekutor je oprávněn vyžádat si při provádění exekuce informace o osobě a majetku dlužníka od orgánů státní správy a samosprávy, právnických a fyzických osob (finanční úřad, správa soc. zabezpečení, katastr nemovitostí, obchodní rejstřík, centrální evidence osob a motorových vozidel, SCP, banky, stavební spořitelny, pojišťovny apod.). Obdobnou pravomoc soudy v exekučním řízení nemají, nemohou tedy např. vyžádat zprávu o čísle, zůstatku a pohybech účtu dlužníka.