Při realizaci obchodu s nemovitostmi se velmi často používá takzvaná exkluzivní smlouva neboli smlouva výhradní. Exkluzivní smlouva je využívána při prodeji všech druhů nemovitostí, zejména však jedná-li se o velké a luxusní domy, ale i klasické rodinné domy či byty. Časté je také uzavírání exkluzivních smluv v případě developerských projektů. Realitní kancelář se postará o propagaci a inzerci, zajistí všechny potřebné úkony související s prodejem a investor má jistotu, že alespoň část bytových jednotek si najde své budoucí majitele ještě předtím, než se začne stavět.

Dnes si tedy řekneme, co to vlastně exkluzivní smlouva je, v čem exkluzivita spočívá, za jakým účelem se používá a jaké výhody plynou z jejího uzavření pro realitní kancelář i majitele nemovitosti. Z právního hlediska nepředstavuje exkluzivní smlouva samostatný smluvní typ, může jít téměř o jakoukoliv smlouvu (v realitách zprostředkovatelskou), která obsahuje navíc ustanovení o exkluzivitě. Není vůbec nutné, aby pojmy „exkluzivní“ nebo „výhradní“ byly uvedeny v názvu smlouvy. To, co činí z „obyčejné“ smlouvy smlouvu exkluzivní, je doložka o exkluzivitě. V případě zprostředkovatelské smlouvy je to ustanovení o tom, že právě vaše realitní kancelář je jako jediná – tedy exkluzivně, výhradně – oprávněna majiteli nemovitosti, čili prodávajícímu, zprostředkovat prodej. Lze také sjednat, že prodávající nesmí uzavřít kupní smlouvu ohledně dané nemovitosti s jinou osobou než s takovou, kterou pro něj našla realitní kancelář. Tyto smlouvy bývají uzavírány na dobu určitou. V praxi tedy ustanovení o exkluzivitě znamená, že po dobu, na kterou je smlouva uzavřena (většinou 4 týdny), nesmí majitel nemovitosti uzavřít jinou zprostředkovatelskou smlouvu ohledně prodeje předmětné nemovitosti s jinou realitní kanceláří nebo s jiným zprostředkovatelem, ani nesmí nemovitost prodat sám. Pokud by prodávající toto ustanovení porušil, následovala by ve smlouvě sjednaná sankce neboli smluvní pokuta. Smluvní pokuta představuje částku, kterou je ten, kdo závazek porušil – v našem případě majitel nemovitosti, povinen uhradit druhé straně – tedy realitní kanceláři. Výše smluvní pokuty musí být přiměřená, v oblasti exkluzivních smluv ohledně realit se jedná nejčastěji o sumu představující až 10% ceny nemovitosti. Ve smlouvě by neměly chybět závazky realitní kanceláře vůči prodávajícímu, kupní cena nemovitosti, vyčíslení provize, případně podmínky prodeje, na nichž majitel nemovitosti trvá.

Dostáváme se k otázce, v čem spočívají výhody exkluzivní smlouvy, a to jak pro realitní kancelář, tak pro prodávajícího. Tím, že prodávající nabídne svou nemovitost jen jedné realitní kanceláři, předejde nepříjemné situaci, kdy různé realitní kanceláře nabízí jeho nemovitost za různé ceny. Výhody pro realitní kanceláře jsou zřejmé. Mají totiž zaručeno, že po určitou dobu budou právě ony jediným inzerentem nemovitosti a mohou
nabízet nemovitost za cenu s prodávajícím dohodnutou, aniž by na ně byl vyvíjen tlak ze strany ostatních realitních kanceláří, které se budou snažit cenu snižovat. Pokud má kancelář výhradní smlouvu, bude navíc ochotně investovat daleko více prostředků do propagace, přípravy atd. nermovitosti a tím zrychlit vyhledání kupujícího, což samozřejmě udělá radost především majiteli nemovitosti.